Los Planes Reguladores Comunales (PRC) se han convertido en un tema central en el debate urbano del Gran Santiago, especialmente en comunas como Quinta Normal, donde las limitaciones normativas propuestas por estos instrumentos han frenado procesos clave de reconversión de terrenos de uso industrial para uso urbano. Esta situación representa un desafío significativo no solo para la planificación urbana, sino también para el desarrollo inmobiliario en la comuna.
Reconversión de Suelo Industrial: Una Oportunidad Perdida para Quinta Normal
La reconversión de terrenos industriales a zonas de uso mixto (que incluyan viviendas, oficinas y comercios) se perfila como una solución eficaz para mitigar el déficit habitacional urbano. Sin embargo, en Quinta Normal, junto a otras comunas como San Joaquín y Renca, las condiciones normativas establecidas en los nuevos PRC no han permitido avanzar en estos procesos. A pesar de que la consultora AGS Visión Inmobiliaria identificó más de 1.210 hectáreas de normativa industrial dentro del anillo de Américo Vespucio, aptas para un uso mixto, la fragmentación en la planificación urbana y las normativas desactualizadas han frenado estas posibilidades.
Desactualización y Largos Tiempos de Actualización de los PRC
La normativa que regula los planes reguladores establece que estos deben actualizarse cada 10 años. Sin embargo, el promedio real de actualización es de 21 años, como es el caso de comunas como Puente Alto, La Pintana y El Bosque. En Quinta Normal, la situación es similar, y esta desactualización genera incertidumbre tanto en los residentes como en los desarrolladores inmobiliarios que buscan invertir en la comuna.
Actualmente, solo el 38% de las comunas del Gran Santiago tienen sus PRC actualizados, mientras que un 21% ni siquiera cuenta con un plan regulador. Esto no solo afecta la coherencia en la planificación urbana, sino que también impide el aprovechamiento óptimo del suelo urbano disponible, especialmente en comunas como Quinta Normal, que podrían beneficiarse de una reconversión industrial.
Fragmentación de la Planificación Urbana y Su Impacto en Quinta Normal
Una de las críticas más grandes a la planificación urbana actual es su fragmentación. En el caso de Quinta Normal, esto significa que áreas con excelente conectividad, como aquellas cercanas al metro de Santiago, están subutilizadas. AGS destacó que el 62% de la superficie en un radio de 500 metros de las estaciones de metro existentes y proyectadas están bajo los 1.200 habitantes por hectárea. Esto representa un desperdicio significativo de superficie urbana, lo que podría remediarse con un enfoque de planificación más integrado que contemple el desarrollo de subcentros alrededor de estas estaciones.
Escasa Participación Ciudadana en la Actualización de PRC
Otro problema identificado es la baja participación ciudadana en los procesos de elaboración y aprobación de los planes reguladores. En Quinta Normal, como en muchas otras comunas, menos del 1% de la población participa en estos procesos. La falta de difusión y de acceso a información clara contribuye a que los planes carezcan de representatividad y no reflejen las necesidades reales de la comunidad.
Efectos en el Desarrollo Inmobiliario en Quinta Normal
La incertidumbre generada por la falta de actualización de los PRC en Quinta Normal afecta también al mercado inmobiliario. Los desarrolladores enfrentan dificultades para planificar inversiones cuando las normativas están en proceso de cambio o desactualización. Según Rodrigo Aravena, director comercial de AGS, esta situación crea “lagunas de desarrollo inmobiliario” en las que, debido a las discrepancias entre normativas antiguas y nuevas, las empresas prefieren migrar a comunas con planes reguladores más estables.
